Limitación a la actualización de los alquileres

BOE DEL 28 DE DICIEMBRE 2022

22685  –  Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad.

A DESTACAR

NO SE COMPUTARÁN EN TRES EJERCICIOS CONTABLES (2022, 2023 Y 2024) A LOS EFECTOS DE CONSIDERAR EXISTENTE UNA CAUSA DE DISOLUCIÓN DE SOCIEDADES, LAS  PÉRDIDAS EN 2020 Y 2021 QUE DEJEN REDUCIDO EL PATRIMONIO NETO A UNA CANTIDAD INFERIOR A LA MITAD DEL CAPITAL SOCIAL. SÍ TENDRÁN ESA CONSIDERACIÓN LAS PÉRDIDAS REGISTRADAS EN LOS RESULTADOS DE LOS EJERCICIOS 2022, 2023 Y 2024.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

“En otro orden de cosas, a través del artículo 18 del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia, derogado y sustituido por el artículo 13 de la Ley 3/2020, de 18 de septiembre, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia, se acordó una moratoria contable para excluir las pérdidas de 2020 a los efectos de la determinación de causas de disolución de sociedades de capital.

Gracias a dicha medida se ha logrado evitar la liquidación de empresas que resultaban viables en unas condiciones de funcionamiento de mercado normales, lo que hubiera provocado un escenario indeseable tanto sobre la estabilidad económica como sobre la preservación del valor económico de las empresas y los puestos de trabajo. La medida se ha mostrado como un gran acierto que ha ayudado a limitar el impacto económico de la crisis sanitaria al permitir ganar tiempo a las empresas, acceder a financiación, pública o privada, e ir recuperando su actividad ordinaria.

Dado el impacto de la crisis sanitaria sobre los resultados empresariales durante 2021, resultó imprescindible extender este tratamiento durante un ejercicio adicional para que los objetivos perseguidos por la misma continúen vigentes.

Sin embargo, la crisis energética, acentuada por la guerra en Ucrania, junto a todos los efectos colaterales de este conflicto armado, aconsejan otorgar un margen de tiempo adicional para que las empresas viables que están pasando por mayores dificultades puedan restablecer su equilibrio patrimonial, evitando una innecesaria entrada en concurso.

En consecuencia, se prorroga la medida excepcional prevista en el artículo 13 de la Ley 3/2020, de 18 de septiembre y, en consecuencia, a los efectos de la causa legal de disolución por pérdidas, no se computarán las de los ejercicios 2020 y 2021 durante un período de 3 ejercicios contables; esto es, las pérdidas de los ejercicios 2020 y 2021 no se computarán ni en los ejercicios contables de 2022 y 2023 ni hasta el momento del cierre del ejercicio 2024. En el caso de que teniendo solo en cuenta el resultado de los ejercicios 2022, 2023 o 2024, resultaren pérdidas que dejen reducido el patrimonio neto a una cantidad inferior a la mitad del capital social, sí se apreciará concurrencia de la causa legal de disolución por pérdidas, debiendo actuarse por los órganos de administración en los términos previstos en el artículo 363.1.e) del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2020, de 2 de julio.”

ARTÍCULO MODIFICADO

“Artículo 65. Modificación de la Ley 3/2020, de 18 de septiembre, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia.

Se modifica apartado 1 del artículo 13, que queda redactado en los siguientes términos:

«1. A los solos efectos de determinar la concurrencia de la causa de disolución prevista en el artículo 363.1.e) del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, no se tomarán en consideración las pérdidas de los ejercicios 2020 y 2021 hasta el cierre del ejercicio que se inicie en el año 2024.

Si, excluidas las pérdidas de los años 2020 y 2021 en los términos señalados en el apartado anterior, en el resultado del ejercicio 2022, 2023 o 2024 se apreciaran pérdidas que dejen reducido el patrimonio neto a una cantidad inferior a la mitad del capital social, deberá convocarse por los administradores o podrá solicitarse por cualquier socio en el plazo de dos meses a contar desde el cierre del ejercicio conforme al artículo 365 de la citada Ley, la celebración de Junta para proceder a la disolución de la sociedad, a no ser que se aumente o reduzca el capital en la medida suficiente.»

ALQUILERES

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

“En materia de vivienda y por cuanto corresponde al alquiler, la variación anual del Índice de Precios al Consumo aconseja extender la aplicación de las medidas de limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda con objeto de evitar un shock generado por factores exógenos, del contexto nacional e internacional que son ajenos al ámbito del arrendamiento de vivienda. En consecuencia, se considera necesario prolongar hasta el 31 de diciembre de 2023 la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, regulada en el artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, de forma que, en defecto de acuerdo entre las partes, la actualización de la renta no pueda superar el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, que ofrece una evolución sujeta a una mayor estabilidad en el contexto actual.

La utilización de esta referencia como límite en la actualización de los contratos de arrendamiento de vivienda durante un periodo adicional responde a razones de extraordinaria y urgente necesidad, teniendo en cuenta que si, en la fecha de adopción de la referida medida a través del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, se resaltaba que la variación anual del Índice de Precios al Consumo había alcanzado en el mes de febrero el 7,6%, lo que constituía el valor máximo de los últimos 35 años, y ello ponía de manifiesto que dicho índice había dejado de ser, de manera coyuntural, una referencia adecuada para la aplicación de las actualizaciones anuales los contratos de arrendamiento de vivienda, debe destacarse que, desde entonces, la variación del referido índice ha llegado a alcanzar el pasado mes de julio un 10,8% y, aunque en los últimos meses su evolución ha sido favorable, sigue estando en niveles elevados, por lo que resulta imprescindible extender temporalmente la aplicación de la medida por las razones anteriormente indicadas.”

ARTÍCULO MODIFICADO

Artículo 67. Modificación del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.

Se modifica el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, quedando redactado en los siguientes términos:

«Artículo 46. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.

La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2023, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:

a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.

Se entenderá como gran tenedor a los efectos de este artículo a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.»