01 de Abr, 2020. ¿Cómo afecta a los arrendamientos el estado de alarma por el coronavirus? ¿Se puede suspender el pago de la renta por la imposibilidad de desarrollar una actividad económica en un local de negocio al declararse el estado de alarma? Un apunte sobre reforma legislativa, tanto para los arrendamientos de vivienda como para los de local.
Por Juan Carlos Burguera Guijarro y José Miguel Guillén Soria
Abogados
Para tener una perspectiva sobre las respuestas a la cuestión y ante la inexistencia de norma en la LAU que lo ordene, revisaremos la regulación en el Código Civil y el principio del derecho “Rebus Sic Stantibus” y finalizaremos con unas conclusiones y una propuesta de reforma legislativa.
Regulación en el Código Civil
En previsión de situaciones excepcionales como la presente, el Código Civil regula la fuerza mayor y el caso fortuito. También podemos considerar la aplicación analógica de los artículos relativos a los “frutos” en el arrendamiento de fincas rústicas.
¿Existe fuerza mayor?
La fuerza mayor consiste en una situación en la que las circunstancias o acontecimientos hacen que el deudor no pueda cumplir con su obligación.
El Código Civil regula la fuerza mayor en su artículo 1105:
Artículo 1105
“Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables.”
Desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de abril de 1965, se viene exigiendo como requisitos para apreciar la existencia de fuerza mayor, que:
- El hecho no sea imputable al deudor.
- El cumplimiento sea imposible.
- El hecho debe ser imprevisto o si fuese previsible, debe ser inevitable.
- El suceso debe ser causa del incumplimiento de la obligación.
Dichas condiciones no son absolutas, sino que deben ser valoradas teniendo en cuenta las circunstancias del caso.
No hay duda de que la previsión conlleva a la exoneración de la indemnización de daños y perjuicios que pudiese reclamar el acreedor, pero ¿permite al deudor librarse de su obligación de cumplir su parte del contrato?
Una posible solución interpretativa podría ser acudir a la regulación sobre la pérdida de la cosa debida, en los artículos 1182, 1183 y 1184 CC.
El artículo 1182 establece la extinción de la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando esta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora.
El artículo 1183 hace recaer la carga de la prueba sobre el deudor.
El artículo 1184 CC libera al deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible.
En prácticamente todos los contratos de arrendamiento, la entrega del goce y uso pacífico del local se hace para el desarrollo de una actividad que normalmente viene incluso fijada en los mismos. Esta es la “causa” del contrato, en el sentido objetivo que le da el art. 1.274 del C.c.
Si no se puede desarrollar dicha actividad por imperativo legal, el deudor tendría fundamentos para alegar la cláusula rebus sic stantibus, al constituir un supuesto de fuerza mayor y negociar el pago de la renta o incluso el desistimiento del contrato, sin tener, en nuestra opinión, que indemnizar al propietario, salvo expresa previsión en el contrato de arrendamiento.
Nada obsta a que la liberación de las obligaciones del deudor tuviese carácter temporal o parcial, mientras persista la causa de fuerza mayor.
Diferencia entre fuerza mayor y caso fortuito
A diferencia de la fuerza mayor, el caso fortuito no era previsible empleando una diligencia normal, pero podría haberse evitado. El hecho causante se encuentra dentro de la órbita de la actividad del agente. El caso fortuito es “imprevisible”.
Un acontecimiento de fuerza mayor es ajeno al agente: es “irresistible”.
En una situación de caso fortuito la posibilidad de exoneración del cumplimiento de las obligaciones del deudor, se ve reducida. El Código Civil prevé que el deudor asuma el riesgo si se produce un caso fortuito para determinados eventos (artículos de. CC 1096.2, 1896, 457 y 1744). De hecho, existe alguna circunstancia en la que el deudor responde solo en caso fortuito, pero no si hay fuerza mayor (artículos 1784 y 1905).
La declaración del estado de alarma y la imposibilidad de desarrollar la actividad en el local no sería un “caso fortuito” al quedar completamente fuera del campo de actuación del arrendatario.
La propia declaración por el Gobierno de esta situación como de fuerza mayor, se deduce del art. 10 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo que ha declarado el estado de alarma por el COVID-19, y en el ámbito laboral expresamente del Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 en su art. 22.1.
Si bien en ámbito del Derecho civil no son muchos los casos enjuiciados, la jurisprudencia laboral ha tenido numerosas ocasiones de pronunciarse sobre los requisitos de la fuerza mayor, como causa de despido, al estar prevista su alegación para la suspensión del art. 45.1 o los expedientes de suspensión al amparo del art. 47.3 ET, o los despidos ex art. 49 h) y 51.7 todos del Estatuto de los Trabajadores.
Es recomendable el estudio de la Profesora POQUET CATALÁ[1] sobre la fuerza mayor en el ámbito laboral, por su recopilación de jurisprudencia específica sobre la cuestión.
Por su claridad, citamos nuevamente la STS de 7 de abril de 1965 (citada por la de 17 de mayo de 1983): “
“para que un suceso pueda originar la irresponsabilidad a que se refiere el art. 1105 del Código Civil, es menester que en su acaecimiento concurran, entre otros, los siguientes requisitos: que sea imprevisible, por exceder del curso normal de la vida (Sentencia de 2 de enero 1945), o que previsto sea inevitable (Sentencia de 23 de marzo 1926), insuperable (Sentencia de 17 de junio 1964) o irresistible (Sentencia de 10 de noviembre 1924); que no se deba a la voluntad del presunto deudor (Sentencias de 10 de diciembre de 1930, de 20 de junio de 1950 y de 9 de mayo de 1960); que por aplicación de los arts. 1182 y 1184 de dicho Cuerpo Legal, haga imposible el cumplimento de una obligación previamente contraída e impida el nacimiento de la que pueda sobrevenir, con arreglo a lo dispuesto en los artículos 1093 y 1092 y siguientes de la misma Ley sustantiva; y que entre dicho resultado y el evento que lo produjo existe un nexo de causalidad eficiente, como índice de Sentencia de esta Sala de 4 de junio de 1902”
La aplicación analógica del 1.575 CC
La situación de “Estado de Alarma” podría asimilarse a la que se prevé en artículo 1575 CC para el arrendamiento de predios rústicos:
Artículo 1575
El arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos provenientes de casos fortuitos ordinarios; pero sí, en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en contrario.
Entiéndese por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever.
En una situación como la actual en la que se encuentra impedida totalmente la actividad en el local arrendado, el inquilino tendría derecho bien a la suspensión del pago de la renta por la existencia de fuerza mayor, bien a una reducción de la renta por imposibilidad de obtener un rendimiento a su local.
Pero enfrente nos encontraríamos con el derecho a la propiedad del arrendador recogido en el artículo 33 de la Constitución Española.
“Rebus Sic Stantibus”
Se traduce como “estando así las cosas”. Es un Principio General del Derecho por el cual, se entiende que todo contrato se acepta “estando así las cosas” es decir, sobre las circunstancias concurrentes en el momento, de manera que un cambio sustancial de las mismas puede permitir la modificación de lo acordado.
Sería una especie de “cláusula” no escrita que permitiría a la parte perjudicada por la mutación de las circunstancias solicitar la resolución o modificación del contrato. Tanto es así, que se recoge en el artículo 62 de la Convención de Viena Sobre el Derecho de los tratados de 1969. Dicho artículo se permite tanto la resolución como la suspensión del tratado por efecto del cambio.
Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la cláusula “Rebus Sic Stantibus”
Tradicionalmente dicho concepto se había venido interpretando de una manera muy restrictiva. No obstante, tras la Gran Recesión de 2008, la aplicación del principio se ha flexibilizado, para atender a las circunstancias de cada caso concreto.
La reciente Sentencia de 6 de marzo 2020, que invoca la STS Nº 455/2019, de 18 de julio resalta los principales requisitos exigidos por la jurisprudencia, al examinar un caso acaecido, precisamente, al inicio de la crisis financiera de 2008:
STS Nº 156/2020, de 6 de marzo:
“2. Estimación del motivo. Para resolver la cuestión, hemos de partir de la jurisprudencia sobre la denominada cláusula rebus sic stantibus, que se contiene en la reciente sentencia 455/2019, de 18 de julio: "(...) según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes (sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013). Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato (sentencias 333/2014, de 30 de junio, 64/2015, de 24 de febrero, y 477/2017, de 20 de julio, entre otras)".
El cambio de estas características que, bajo las premisas que establece la jurisprudencia, podría generar un supuesto de aplicación de la regla de la rebus sic stantibus es más probable que se dé en un contrato de larga duración, ordinariamente de tracto sucesivo. Pero no en un supuesto, como el presente, de contrato de corta duración, en el que difícilmente puede acaecer algo extraordinario que afecte a la base del contrato y no quede amparado dentro del riesgo propio de ese contrato. En nuestro caso, en que la duración del contrato es de un año, pues se trata de la prórroga anual de un contrato inicial que tenía una duración de dos años, es difícil que un cambio de circunstancias referido a la demanda en el mercado de inserción de la publicidad en TV, objeto de gestión en exclusiva, escape al riesgo asumido con la prórroga del contrato. Cuando se inició el año 2008, ambas partes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato por un año, pues de hecho lo hicieron, aunque no se pusieran de acuerdo en la facturación mínima garantizada. Según el contrato marco aplicable a la relación jurídica surgida de la prórroga, esta no podía ser inferior a la del año anterior. Cuando ZGM, libremente, asume la prórroga del contrato de gestión publicitaria sabe que, al margen de lo que finalmente se convenga sobre el mínimo garantizado, este sería como mínimo el del año anterior. Asumía, o debía asumir, la prórroga con este condicionante, que conllevaba el riesgo de no llegar a conseguir y facturar ese mínimo de publicidad, y tener que compensar por ello a TVG. La bajada de demanda de publicidad en TV, al venir referida a un corto periodo de tiempo, un año, no dejaba de ser un riesgo cubierto por el contrato, además de que no fue algo tan drástico e imprevisible: el descenso de la inversión publicitaria en general fue de 25,9 millones de euros en 2007 a 24,1 millones de euros en el 2008.”
STS Nº 591/2014 de 15 de octubre:
“Por contra, en la línea del necesario ajuste o adaptación de las instituciones a la realidad social del momento, así como al desenvolvimiento doctrinal consustancial al ámbito jurídico, la valoración del régimen de aplicación de esta figura tiende a una configuración plenamente normalizada en donde su necesaria aplicación prudente no deriva de la anterior caracterización, sino de su ineludible aplicación casuística, de la exigencia de su específico y diferenciado fundamento técnico, y de su concreción funcional en el marco de la eficacia causal de la relación negocial derivada de su imprevisibilidad contractual y de la ruptura de la base económica del contrato, con la consiguiente excesiva onerosidad para la parte contractual afectada.”
Los requisitos para la aplicación de la cláusula “Rebus Sic Stantibus” son una alteración extraordinaria de las circunstancias, imprevisible, que produce una excesiva onerosidad en el cumplimiento, y la imposibilidad de aplicar otro remedio:
STS Nº 333/2014 de 30 de junio:
“4. Determinado el carácter extraordinario de la alteración de las circunstancias, por el hecho notorio de la actual crisis económica, su notable incidencia en el contexto del mercado publicitario del transporte y su nota de imprevisibilidad en el marco de razonabilidad de la distribución asignación de los riesgos del contrato, la tipicidad contractual de la figura requiere, además, que dicha alteración o cambio de circunstancias produzca una ruptura de la razón de conmutatividad del contrato traducida en una excesiva onerosidad en el cumplimiento de la prestación de la parte afectada.”
STS Nº 243/2013 de 27 de abril:
“Los presupuestos exigidos por la jurisprudencia de esta Sala, para llevar a cabo una revisión de un contrato en aplicación del principio general contenido de la cláusula «rebus sic stantibus» , aluden a una alteración de las circunstancias entre el momento de la perfección del contrato y el de consumación, desproporción que ha de ser exorbitante entre las prestaciones de las partes, que se produjo por un riesgo imprevisible y, por último, la subsidiaridad por no caber otro remedio ( SSTS de 20 de noviembre de 2009 y 21 de febrero de 2012 ); si tienen lugar todas estas circunstancias, la aplicación de la referida cláusula no producirá la extinción del contrato, sino a su modificación.”
¿Quién debe sufrir los riesgos del contrato?
Si nos atenemos a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendador de un local de negocio no está obligado a rebajar la renta al arrendatario cuando se produce un caso fortuito. En principio, el riesgo recae sobre el arrendatario.
Es muy poco frecuente que el reparto de riesgos se establezca con claridad en el contrato. Este se deberá analizar para determinar cómo se hizo la distribución. La existencia porcentajes de renta variable, en función de ventas o resultados, inclina la balanza hacia la idea de que era el arrendatario quien los asumía.
Pero ante la fuerza que imponen los hechos presentes, se impone una nueva reflexión al respecto, ya que las leyes no demuestran todas sus implicaciones hasta que no se ponen a caminar. Y la aplicación, en este momento de impensable crisis sanitaria que ha conducido a la paralización de actividades por Decreto, es necesario replantearse la “realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada la norma”, como exige el art. 3.1 C.c.
Hemos de asumir que la situación provocada por una pandemia como la producida por el COVID-19 no entró en las previsiones del legislador de 1994. En aquel caso, con un escenario económico diferente, la relación de arrendamiento de locales o, en la nueva terminología, para uso distinto de vivienda, quedaba sujeta al principio de autonomía de la voluntad de las partes, de “libertad de pactos” como dice su Exposición de motivos, con algunos, mínimas, limitaciones. Por tanto, la conclusión no es que no se quisiera regular esta cuestión, es que no se planteó nunca en los debates legislativos, que es muy diferente.
En efecto, ni en el proyecto de ley, ni en ninguna de las enmiendas, aparecen las voces “caso fortuito”, “fuerza mayor”, “guerra”, “peste”, “pandemia” ni siquiera “riesgo”. En el texto de la LAU de 1994, aparece la mención a la fuerza mayor, exclusivamente en el caso del arrendamiento de vivienda, para el caso de extinción por necesidad del arrendador, definiéndose por tal, en el art. 9.3 in fine, como “el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.” S decir, se sigue la definición del art. 1.105 del C.c.
Si estudiamos la aplicación por el Tribunal Supremo dista mucho de ser unívoca, pese lo indicado sobre la flexibilización del principio. En sus sentencias más recientes sobre arrendamientos se ha inclinado por no aplicar la cláusula “rebús sic stantibus” cuando en los riesgos se han repartido en el contrato:
STS Nº 19/2019 de 15 de enero:
“La fijación de una renta mínima garantizada junto a una renta variable según ingresos demuestra, precisamente, que el riesgo de la disminución de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria. Junto a ello, la posibilidad pactada de que el arrendatario pudiera poner fin al contrato transcurridos los diez primeros años de vigencia muestra también que el contrato preveía un mecanismo para amortiguar el riesgo del arrendatario de que, si el negocio no le resultaba económicamente rentable en las condiciones acordadas, pudiera poner fin al contrato”.
STS Nº 179/2018 de 3 de abril:
“(….) o, sería improcedente moderar al amparo de la rebus una penalización que se ha considerado razonable en atención a las circunstancias y que distribuía entre las partes los riesgos asociados a la mayor o menor tardanza en lograr un alquiler de sustitución.”
¿Resolución, modificación o suspensión del contrato?
En todo caso, no hay duda de que la aplicación del principio conlleva preferentemente la modificación del contrato frente a su resolución:
STS Nº 591/2014 de 15 de octubre:
“En el presente caso, la solución por el alcance meramente modificativo de la relación contractual queda justificada por razonamientos de distinta índole, pero concurrentes. En efecto, el alcance modificativo de la cláusula rebus ha resultado de aplicación preferente, con carácter general, tanto en la doctrina tradicional de esta Sala, como en su reciente caracterización llevada a cabo en la citada Sentencia de 30 de abril de 2014 (núm. 333/2014). En esta línea, también debe precisarse que esta solución se corresponde, en mayor medida, con el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos (favor contractus); criterio, que la reciente doctrina de esta Sala ha elevado a principio informador de nuestro sistema jurídico, más allá de su tradicional aplicación como mero criterio hermenéutico, STS 15 de enero de 2013 (núm. 827/2012). Pero además, y en todo caso, el alcance modificativo también se corresponde mejor con la naturaleza y características del contrato celebrado, esto es, de un contrato de arrendamiento de larga duración.”
¿Qué posibilidades tienen las partes?
A la vista de los anteriores razonamientos, el resultado más probable, en caso de llegar a los Tribunales, es que el arrendatario consiguiese una reducción de renta mientras perdure la imposibilidad de desarrollar la actividad para la que fue alquilado el local.
No parece razonable por otra parte una exoneración total de rentas mientras perdure el “Estado de Alarma”: Se afrentaría el derecho a la propiedad y no encajaría en la idea de reciprocidad de intereses recogida en el artículo 1289 CC.
No obstante, teniendo en cuenta el tiempo y el coste que supone la judicialización de un conflicto, sería más razonable llegar a un acuerdo entre las partes y documentarlo oportunamente con asesoramiento letrado.
¿Qué hacer e cara al futuro?
Solamente en el Siglo XXI, se ha sufrido el SARS (2003), Gripe Aviar (2006), MERS (2013), Ebola (2014), Zika (2016) y Covid-19 (2020) por citar las más relevantes. Por desgracia, es seguro que se producirán escenarios similares.
Si bien no es posible quedar excluido de las normas imperativas del Código Civil, sí se puede determinar con claridad sobre el contrato, quién asume el riesgo en caso de que se produzca en el futuro una circunstancia análoga.
En los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, se puede establecer una cláusula en el sentido siguiente:
“En el caso de fuerza mayor o caso fortuito extraordinario, que produzca una alteración sustancial de las circunstancias, que queden fuera del ámbito de control de las partes y afecten a la causa del contrato, el arrendatario tendrá derecho a la rebaja de la renta.”
Al arrendatario le interesará introducir una cláusula similar, modificada convenientemente para darle derecho a la modificación, suspensión y resolución. Y a fin de evitar dificultades de interpretación sería recomendable indicar:
“Se entiende por alteración sustancial de circunstancias, la imposibilidad de desarrollar la actividad para la que se tomó en arriendo el local, por razones ajenas a la voluntad del arrendatario o por una variación negativa del PIB durante dos trimestres consecutivos, o por declaración de un estado de alarma, excepción o sitio de los previstos en el art. 116 de la CE/78.”
Es muy interesante considerar que hay ciertas tendencias sociales que llegan para quedarse. Posiblemente, la política sanitaria de la OMS y, en correa de transmisión de los países occidentales y, muy posiblemente, también del resto de países, sea la adopción de medidas extraordinarias si vuelve a producirse una pandemia que exija la adopción de medidas que eviten el colapso sanitario. No hay una previsión de dejar pasar las cosas en los organismos internacionales, sino de intervenir dictando alertas sanitarias. De hecho, la OMS tiene publicada desde 2013 una Guía Sanitaria en las crisis humanitarias, uno de cuyos documentos, el “Marco de Respuesta a Emergencias”, en su remen ejecutivo expresamente dice que: “Los Estados Miembros de la OMS enfrentan una amplia gama de emergencias resultantes de riesgos diversos en cuanto a escala, complejidad y consecuencias internacionales. Estas emergencias pueden tener profundas repercusiones políticas, económicas, sociales y de salud pública, y sus consecuencias a largo plazo pueden a veces persistir durante años. Las emergencias pueden ser el resultado de desastres naturales, conflictos, brotes de enfermedades, contaminación de alimentos o derrames químicos o radionucleares, entre otros peligros. Además, pueden socavar decenios de desarrollo social y adelantos en materia de salud alcanzados con mucho esfuerzo, dañar hospitales y otras infraestructuras sanitarias, debilitar los sistemas de salud y desacelerar el avance hacia los Objetivos de Desarrollo del Milenio. Prepararse y responder eficazmente a tales emergencias constituye uno de los desafíos más apremiantes que enfrenta la comunidad internacional.” Véase en https://www.who.int/hac/about/erf/es/
Tengamos en cuenta que el escenario nunca más va a ser de indiferencia y esas situaciones, si son de contagios virales que se transmiten muy fácilmente de un país a otro, obligarán a adoptar más decisiones como la que estamos viviendo. Hay que integrar, por tanto, estas cláusulas, para poder llegar a acuerdo fácilmente, sin necesidad de judicial los problemas, al igual que ocurre en el marco de los contratos de seguros, que tienen cláusulas de exclusión, precisamente para situaciones de catástrofe o fuerza mayor, precisamente porque se dirigen a la previsión del riesgo.
Cuestión distinta será que la otra parte acepte la introducción de dichas cláusulas, lo que aconsejaría una reforma legislativa, para evitar que los problemas deban acabar indefectiblemente en los tribunales y que estos carezcan de previsiones legales para resolver, dejándolo al juicio literal de la norma y del contrato o lo que es peor, al voluntarismo bienintencionado.
Conclusión
El sentido de la prudencia y de lo práctico nos conduce a buscar una solución negociada a este tipo de conflictos y dejar para los Tribunales solamente los casos en los que una de las partes, pretenda abusar de estas trágicas circunstancias.
Sería conveniente adoptar una reforma legal, que incidiera en la LAU y en la LEC, con la urgencia necesaria, para atender las cuestiones que en dos meses van a estar en las mesas de los Juzgados.
En cuanto al Derecho sustantivo, proponemos la introducción de un artículo 18 bis en la LAU que prevea para el arrendamiento de vivienda la reducción de la renta en caso de fuerza mayor o caso fortuito extraordinario, durante el período de duración del mismo, con independencia de lo establezca la legislación especial (como está ocurriendo estos días: vid., para la Comunidad de Madrid, la RESOLUCIÓN 1201/2020, de 23 de marzo, del Director Gerente, por la que se establece un período de carencia en la renta de arrendamiento de locales de la Agencia de Vivienda Social para hacer frente al impacto económico y social ocasionado por el COVID-19 (BOCM 27/03/2020).
No consideramos necesarios prever una suspensión del contrato, al modo que contempla el art. 26 de la LAU, pues la necesidad de vivienda que es causa de este arrendamiento, parece exigir preservar la continuación de la posesión por el arrendatario. En el mismo sentido, no sería necesario
El art. 27.2, a) debiera contemplar la excepción del supuesto de fuerza mayor o causa fortuita.
Para el arrendamiento para fin distinto de vivienda, dicha previsión podría establecerse igualmente, mediante la introducción en el artículo 30 de un nuevo enunciado que aludiera a la “fuerza mayor y el caso fortuito”, y que reenviara, siguiendo la técnica de este artículo, al art. 18 bis que hemos propuesto, que contempla una reducción de la renta para los casos de fuerza mayor y caso fortuito extraordinario.
Sí sería necesario prever la posibilidad de suspensión del contrato en los arrendamientos de local, a cuyo efecto, habría que diferenciar el caso en que el arrendatario cesa totalmente su actividad y el que mantiene, al menos, la posesión para almacenar los artículos, equipo y otros enseres propios del negocio.
En el primer caso, se trataría de evitar la aplicación de pactos indemnizatorios por desistimiento anticipado, como se contempla muchas veces en los contratos y permite la libertad de pactos en el ámbito de estos arrendamientos de local, ya que existiría una causa de suspensión del contrato por fuerza mayor o caso fortuito extraordinario. Suspensión del contrato no debiera interpretarse como desistimiento en ningún caso, y sí dar lugar a devengar la renta correspondiente únicamente al porcentaje de actividad desarrollado por el arrendatario en el local (excluyendo la venta on line), referenciado a la media mensual promediada sobre el ejercicio anterior o, si no se da el caso, a la del último mes facturado.
En el segundo caso, parece que el arrendamiento poder suspenderse, pero adecuando la renta al uso del local como almacén, uso efectivo que sí está dando el arrendatario. Ese uso puede ser un porcentaje que pacten las partes o, en su caso, un 20% de aquel importe.
En ambos casos quedan muchas cuestiones por resolver, como el pacto de los suministros y, en el marco de alquileres en centros comerciales, el de los gastos comunes, de los que el arrendatario que “está cerrado” no hace uso, como no disfruta tampoco de la posesión para ejercer la actividad, causa final del contrato de arrendamiento de inmuebles.
Son muchas las cuestiones y es necesario un análisis, porque el impacto en el sector de esta crisis debe llevar a intentar que la siguiente nos pille más preparados, evitando, como hemos repetido varias veces en este artículo, la solución última, que es la judicialización del problema. Esa solución es contraria a la economía y debe evitarse legislando oportunamente, para los problemas del presente que pueden repetirse en el futuro.
Desde un punto de vista procesal, prevemos que se pueden interponer demandas de desahucio por los arrendadores por falta de pago, frente a arrendatarios que no han podido desarrollar su actividad durante el estado de alarma y no han generado ingresos. Arrendatarios que, muy probablemente, habrán comunicado la caída de sus ventas al no poder abrir al público al arrendador, que habrá contestado, como estamos viendo estos días con mucha frecuencia, que las norma dictadas por el Gobierno nada dicen acerca de la suspensión del contrato de arrendamiento de local ni de la reducción de la renta.
Dichas demandas, cuando se levante la suspensión de plazos procesales (Disposición Adicional Cuarta del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo), serán admitidas a trámite, acordándose conforme al art. 440 conllevarán un requerimiento de pago en el plazo de 10 días (no en caso de existir un requerimiento extrajudicial previo o si hubo previo desahucio por falta de pago enervado). Si ese pago se realiza, cabrá la enervación del art. 22.4 LEC, salvo los supuestos exceptuados dichos. Incluso en caso de enervar, las costas del juicio serán de cargo del arrendatario.
Esta situación debe evitarse. El efecto derivado del automatismo del desahucio por falta de pago, cuyas bondades en una situación normal no criticamos, no es conveniente para la economía nacional, en los casos de cierre por fuerza mayor por el COVID-19.
La pequeñas y medianas empresa y los autónomos, pueden ver agravada la situación por una reclamación en la que no tienen ninguna posibilidad de oponer esta fuerza mayor, que no es causa de oposición, ya que la alegación que le permite el art. 440.3 es la de las que a su entender, no debe, en todo o en parte. Sin esa reforma legislativa en lo sustantivo, no podrá alegar ninguna, porque la Ley de Arrendamientos Urbanos no las contempla, fuera de interpretaciones voluntaristas que posiblemente se corrijan en la apelación por el arrendador.
Por ello, sería conveniente poder establecer algún ajuste a la posibilidad de enervar, incluso en los locales de negocio, cuando la causa es de fuerza mayor, al modo previsto en el art. 693 LEC para las ejecuciones de inmuebles hipotecados que constituyen vivienda habitual. Deberá permitirse esta causa de oposición y ventilarse en juicio, introduciéndola en el art. 440.3 y la carga de la prueba de la fuerza mayor debe corresponder al arrendatario deudor. Por otro lado, debe contemplarse si la mera contestación del arrendador al arrendatario, al plantearle éste la conveniencia de rebajar la renta durante el estado de alarma y contestar aquel que no hay previsión legal y que se le pague la renta pactada, constituye una reclamación del pago de la misma a los efectos de impedir enervar la acción, como prevemos que ocurrirá en la práctica.
Difícil regulación, porque habrá que abordar igualmente aspectos más propios de un juicio ordinario, con facultad moderadora del juez acerca de la existencia de factores que tendrán plena influencia en la justificación del impago por el deudor: la realización por éste de todo lo posible para la continuación de la actividad, total o parcial (como se hace en el proceso laboral en estos casos), las negociaciones entre las partes durante la concurrencia de la fuerza mayor (el estado de alarma en estos casos) e incluso si ha de existir constancia de buena fe por parte del arrendatario, evidenciada por el pago de lo que éste estime que es la parte proporcional de la renta, atendido el importe de lo que su actividad le ha permitido facturar en los meses afectados por el estado de alarma.
[1] Raquel Poquet Catalá, Los últimos perfiles de la fuerza mayor como causa extintiva, Iuslabor, ISSN-e 1699-2938, Nº. 2, 2015. Vid texto completo en https://www.raco.cat/index.php/IUSLabor/article/view/288729
.jpg){kind=link}